2022年、東京の新築家賃は上昇中(住居もオフィスも)

東京タワーと青空

2022年も11月後半、今年は「物価上昇」が叫ばれた一年となりました。

東京日本橋エリアで不動産会社をしていて「新築の家賃も上がっている」と実感しています。

 

◆2022年の物価上昇

2022年は「物価上昇」「インフレ」という言葉をよく耳にした年でした。

原因は多岐にわたると思われますが、コロナ禍の世界的な金融緩和、ウクライナ・ロシア戦争関連の影響、世界的なインフレ。

日々生活をしていく中で、光熱費や食べ物などの価格が上昇しているのを体験しています。

 

◆東京の新築家賃の上昇

物価が上がったことは新築物件の家賃も自ずと上昇傾向とならざるをえないことになります。

マンションやオフィスを建てる事業主の仕入れ事情も、物価上昇の影響を受けた仕入れ事情となるためです。

「土地の上昇」「材料費の上昇」「運搬に必要なガソリンの上昇」などなど挙げていくと切りがありません。

事業主としても事業のため、赤字を垂れ流すわけにもいきません。

そうなってくると、必然的に新築家賃は上昇傾向に転じやすいということになります。

「建築価格が上昇したため、家賃も上昇」という図式的にはシンプルなものと言えます。

 

弊社は茅場町駅前の永代通り沿いにある不動産会社ですが、時々、賃貸物件を保有している不動産会社の営業マンの飛び込みがあったりもします。

営業内容としてはざっくり、「お客様に(持ち込んだ)物件のご紹介をお願いします」というものです。

こういった不動産会社の営業マンが飛び込みできた際、時間に余裕があれば、できる限りお話を聞くようにしています。

その際に、居住系・オフィス系の賃貸営業マンより耳にするのは、2022年現在、新築の家賃は上がっているということです。

現場のど真ん中にいる不動産営業マンが言うので、「東京の新築家賃上昇」はやはり事実となります。

 

◆東京の中古家賃も上昇傾向?

一方、中古物件の家賃はどうなのかというと、日本橋エリアの肌感覚でざっくり言えば、変化はないように感じています。

実際には「多少上昇傾向あり」という話も耳にしたりしますが、感覚としては、そこまでインパクトのある上昇は見受けられません。

まだ、コロナが終結していない状況下のため、この先、住居・オフィスともに人々の腰を下ろす場所について、ある程度流れがみえてきたら、ひょっとすると中古家賃にも上昇傾向が少しずつ現れてくるかもしれません。

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そうしなければ、「新築は家賃上昇」「中古家賃は現状維持」という構図では家賃の相場が開く一方となってしまいます。

今後市場に出てくる新築家賃は高値圏であることは間違いないためです。

ただし、家賃というのは、一度退去がない限り、日本ではなかなか上げられないというのがオーナー側(大家さん側)の心理でもあります。

更新時に上げるというのも、なかなか簡単なものでないというのも現実です。

一方で、新築供給個数増加のため、物件総数に対する需要が追いつかず、中古家賃相場は現状維持が続くということも想定されています。

これもまた、予想としては間違っていないと考えます。

私自身の予想としても、今後の東京の中古家賃相場は、あきらかな日本の経済成長がない限り「現状維持」に一票とさせて頂きます。

不動産という性質上、様々な個別性もあり、大局的に「上昇」「現状維持」どちらに転じるのかは正直誰にもわかりません。

エリアによっても相違するはずです。

「物価上昇」「新築家賃上昇」の影響下で、今後の中古家賃相場はどのように推移していくのか。

引き続き東京の市場動向に注目していこうと思います。